test

Profesyonel Yönetim Nedir?

Profesyonel Yönetim Nedir?

Gelismis binalarda birçok insanin beraber yasiyor olmasi, artik Apartman larin, Sitelerin , is hanlarinin, 

havaalani, Alisveris merkezi gibi yerlerin emekli veya amatörler tarafindan yönetilemeyecegini 

göstermektedir.Bati Ülkelerinde oldugu gibi Profesyonel yönetim çagdas bir ihtiyaçtir.

Bina yönetimini gerçeklestirmek için bazi kurallar ve kanunlari iyi derecede bilmemiz gerekmektedir.

- Anayasa

- Kanunlar (Kat mülkiyeti kanunu)

-Yönetmelik ve kararnameler

- Yargitay içtihatlari

- Özel sözlesmeler

- Örf ve adetler

Kanunlar ve yönetmeliklerin anayasaya aykiri olamadigi gibi taraflar arasinda yapilan özel anlasmalar da 

kanunlar, yönetmelikler ve anayasaya aykiri olamazlar.

Apartman Yöneticisinin Görevleri

Bir apartman yönetmek büyük sorumluluk gerektirir. Ne kadar basit bir islem gibi görünese de 

sorumlulugun büyügü küçügü olmaz. Kisinin görevi eger bir otorite, bir düzen saglamaksa bunu en iyi 

sekilde yerine getirmek için çabalamali ki görevini tam anlamiyla yapmis olsun.

Yöneticinin görevleri arasinda huzuru ve düzen ortamini saglama, ihtiyaçlar dogrultusunda kararlar alarak 

talimatlar ile bu kararlari hayata geçirmek. Yöneticinin kararlari hayata geçirilmesinde karsilacagi sorunlar 

arasinda kat maliklerinin kararlara itirazlari da vardir.

Itirazlara ragmen yönetici kendi fikrini uygulamaya sürmesi durumunda olumsuz tepkiler ile karsilacaktir. 

Eger yönetici kat maliklerine alinan kararin artilari ve eksilerini açik/anlasilir bir sekilde anlatip onlarinda 

onayini aldigi taktirde; farkli bir karari yürürlüge koydugunda kat maliklerinin güvenini kazanmis olur ve 

kat malikleri yapilacak olan isin kendilerinin yararina olacagini bilir ve problemler azalir.

Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligati kabul etmeli, kat mülkiyetine iliskin borç ve yükümlerini 

yerine getirmeyen kat maliklerine karsi dava ve icra takibi yapmalidir. Apartman yöneticisi, ana 

gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkin kaybina neden olacak tedbirlerin alinmasi 

gerekmektedir. Fakat bütün bu çabalarin sonunda yöneticinin mutlaka ve mutlaka apartmani suiistimal 

etmekle suçlanabilme ihtimali de vardir.

Apartman yöneticisiyseniz, yapmaniz gerekenler sunlardir:

- Bir apartman yöneticisi, apartmanin temiz olmasini, otomatik, dogalgaz faturalarinin zamaninda 

yatirilmasi saglamalidir.

- Aidatlar düzenli olarak toplanmalidir. Kat malikleri kurulunca, verilen kararlarin yerine getirilmesi 

gerekmektedir.

- Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanilmasi, bunun korunmasi için ve apartmanin bakim ve 

onarimi için gereken tedbirlerin alinmasi ve ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi gerekir.

- Apartman yöneticisi, Ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgili diger bütün ödemelerin kabul etmelidir.

- Yönetim dolayisiyla dogan borçlarin ödenmesi ve bagimsiz bölümlere ait kiralarin toplanmasi 

gerekmektedir.

Apartman Yöneticisinin Denetlenmesi

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamli olarak izler/denetler. Hakli bir sebebin 

çikmasi halinde onu her zaman degistirebilir.

Apartman gelir/gider hesaplarinin denetimi için belirlir bir tarih araligi konulmamissa kat malikleri kurulu 

bu denetimi her 3 ayda bir yapmasi dogru olacaktir.

Hakli bir sebebin çikmasi durumunda, hesaplarin incelenmesi her zaman olabilir. Kat malikleri kurulu 

denetim isini, kendi aralarinda sayi ve arsa payi çogunluguyla seçecekleri bir deneticiye veya 3 kisilik bir 

denetim kuruluna verebilir.

Böylelikle denetici veya denetim kurulu yönetim planinda yazili zamanlarda, eger zaman yazilmamissa her 

takvim yilinin ilk ayi içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetim sonucunu bildirir ve ana 

gayrimenkulün yönetim tarzi hakkindaki olumlu yada olumsuz düsüncelerini de bildirir.

Apartman yöneticisi denetim için hazirlayacagi gelir/gider dosyasinin içerigini tarih sirasina göre 

düzenlerse, isletme defterine yazilacak olan gider/gelirlerin incelenmesi daha kolay ve anlasilir olacaktir.

Denetçiler raporu ve verecekleri kararlari ve gerekli gördükleri diger hususlari, birden itibaren sira ile sayfa 

numaralari tasiyan, her sayfasi noter tasdikli onayli bir isletme defterine geçirip tarih atarak defteri 

imzalarlar.

Apartman Yönetimi - Deneticinin Görevleri

Yönetim planinda deneticinin nasil seçilecegi ve ne görevleri oldugu açikça yazilidir.Sayet Yönetim 

planinda böyle bir husus yoksa denetimi bizzat kat malikleri kurulu yapar yada yeterli çogunluk ile 

toplanarak yönetim planinda degisiklik yaparak denetici hususunu belirler.

Kat malikleri kurulu kararlastirmissa hizmetlerinden dolayi belli bir ücret alir.Genel kural ücretsiz vekillik 

yapilmasi yönündedir.

Deneticilerin Görevleri

- Yöneticinin görevdeki tutumunu denetlemek. (Kayitlar uygun tutuluyor mu?, apartman yöneticisi 

isletme projesine uygun olarak hareket ediliyor mu? vs...)

- Apartman Yöneticisinin yaptigi gelir/gider hesaplarini denetlemek.

- Kat malikleri kuruluna denetleme raporu vermek.

Apartman Yönetimi - Kapicilar Hakkinda

Apartman görevlisini; kat malikleri kurulu yada bu kurulun verdigi yetkiye dayanarak yönetim kurulu, 

yahut kurulun verdigi yetkiye dayanarak apartman yöneticisi ise alir.

Apartmanda bagimsiz bölüm adedi (daire) 8'den az olan yapilarda; kat malikleri aralarindan bir kisiyi 

yetkilendirerek apartman görevlisini ise alirlar.